약수 도심 공공주택 복합사업(21.8월)

* 본 사업이 정확히 어떻게 진행되는 부분인지 이해하지 못하고 작성한 점 이해 부탁합니다.

 

 

01.  정부는 `21.2.4.자에 대도시권 주택공급 획기적 확대방안을 제시하였음

  - 노후화가 진행중인 도심지역의 개발을 촉진하는 정책으로 부동산 정책에 대한 비판을 잠재우기 위한 정책이었을까?

 

02.  기본적인 접근 방향은 '토지 소유자의 이익을 극대화 하여 개발 동의를 이끌어 내고'

      '재개발/재건축 절차의 간소화'를 통해 '빠른 주택공급에 기여'하겠습니다. 의 내용이 골자로 보였다.

 

03.  도심 공공주택 복합사업만 놓고 봤을때 주요 특징은

  - 정부가 후보지를 선정해주고, 구역내 주민의 최소한의 동의(토지면적 소유자의 10%)만 있으면 예정지구로 확정한다.

  - 조합설립이 없다. 사업 리딩은 구청이나 정부에서 진행한다. 

    다만, 과거 재개발/재건축이 추진되다가 엎어진 곳이 선정된 경우가 많고 조합설립추진위원회처럼 카톡 모임방에

    조합원이 응집된 구역이 대부분 사업 선정지가 된 만큼 의사소통의 중심이 되는 조합의 매개체는 있을 것 같음

  - 관리처분 절차가 없다. 토지 소유자의 동의로 사실상 환지개발 신탁 재개발/재건축 추진의 모습으로 보인다.

    조합원이 보유한 토지가 미래 기대수익을 보고 사업 개발에 동의하면 토지를 국가 또는 공기업에 넘기는 형태

 

04.  사업 진행시 용적률 상향 등의 인센티브가 주어지므로 기부채납 및 임대주택 반영은 필수일 것임

  - 다만, 기부채납 비율은 15%로 많지 않고

  - 임대주택 구성 역시 20% 수준으로 계획한다면 일반적인 재개발 사업의 임대주택 구성 비율과 크게 차이없음

 

05.  약수 도심 공공주택 복합사업의 자료를 보고 느낀점은 아래와 같음

  - (구역지정) 309 일대의 일부 세대가 왜 구역지정에서 빠졌을까? 가장 열악한 거주환경 지역인데 구역제외되었음

                  실태를 제대로 모르는 담당자가 진행하여, 검토가 상당부분 진행되어 돌이킬 수 없었나 봄

                  구역 제외된 구역의 면적과 거주자가 상당한 만큼, 사업 진행시 재검토가 필요함 >> 시간 소요될 것

                   * 해당 지역 주민들이 구역지정계획에 포함하려는 움직임 있는 것으로 보임

  - (동의율) 약수역 인근 3종지역부터 1종까지 다양한데, 3종 지역에는 신축 상가나 다세대 주택이 꽤 있음

               근린생활업종이나 공장(소규모 제봉같은)이 많아, 반대표가 많을 것으로 추측됨

 

06.  자료를 보고 내 멋대로 시뮬레이션 한 부분은 아래와 같음. 재미삼아. 제대로 알지도 못하는 부분이니 재미삼아.

  - 국토부 발표자료나 대략적인 시뮬레이션 결과 15~16개 아파트 동이 신축될 것을 보임

  - 다산로 인접한 부분과 약수역 근처 부근은 고도제한(현재40M) 예외승인을 받아 30층 이상으로 높일 가능성?

  - 현재 3종 지역은 대부분 상업시설로 토지소유자의 동의를 얻어내려면 추가적인 인센티브가 있어야 할 것임

    입구동은 주상복합식으로 하여, 오피스텔 세대를 추가로 분양해주는 방법이 가능할지?

  - 아파트 진출입로를 어떻게 내야 할 지?

  - 대략적으로 건페율 20%를 잡고, 24/32평형 중심으로 세대수를 구성해보면 15개 동에 1,300세대가 나옴

    아마도 용적률 상향 인센티브를 적당히 주었다는 말이 위 가정대로면 대충 300~350%가 나오기 때문인가 봄

  - 현재 구역지정된 세대의 주민이 대략 850세대쯤에 빠진구역 90세대를 합하면 900~950세대쯤이 나올 것으로 보임

       *완전 추정임

    그렇다면, 국토부에서 제시한 1,300세대는 여기에 임대세대 약 25~30%를 추가한 것이므로 적정수치가 된다고 봄

       * 어차피 지금도 민간 개발 진행할 때 임대수 저정도 나오는건 예사일도 아님

 

 

 

앞서 약수346 번지 재개발 건에 대한 작성내용을 참고

당시에도 전체 통 재개발이 아닌이상 뒤에 1종지역이나 2종지역의 재개발 추진은 실현가능성이 없다고 말했었음

 

https://beansberries.tistory.com/entry/%EC%9E%AC%EA%B0%9C%EB%B0%9C%EC%95%BD%EC%88%98346217%EC%9B%94

재개발_약수346(21.7월)

 

 

 

추가로 해당 지역에 대한 진행경과나 분석은 호두네 부동산 컨설팅 블로그에서 꽤 잘 정리가 되어 있다.

 

https://m.blog.naver.com/PostView.naver?blogId=mika6769&logNo=222458216420&navType=tl

약수역 인근, 도심공공복합사업 후보지 선정!

 

 

 

 

 

< 공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 - 21.2.4. 정부 발표>

 

(보도자료)210204(10시이후)공공주도 3080_대도시권 주택공급 획기적 확대방안 발표.pdf

1.07MB

210204(10시이후)공공주도3080_대도시권 주택 공급 획기적 확대방안(대책본문).pdf

1.54MB

< 1차 후보지 발표>

(보도자료)210331(14시이후)3080_주택공급 방안 1차 선도사업 후보지 선정(주택정책과).pdf

0.88MB

(안건자료)210331(14시이후)3080 주택공급대책 제1차 선도사업 후보지 발표.pdf

1.71MB

 

< 본건 6차 후보지 발표 (약수) >

210804_제6차_도심공공복합사업_후보지_선정(도심주택총괄과).pdf

0.71MB