재개발_미아258(21.1월)

01.  재개발 투자 지역은 반드시 두 발로 걸어다니며 직접 동네를 살펴봐야 함

   - 노후도 충족도는 충분하고, 오패산자락에서 서향으로 형성된 동네이며, VIEW 끝내줌

 

02.  총 2,897 세대로 구성되며 특히 한일/신일/신구아파트도 재개발 대상에 포함하여 추진중

     (21.4.14.자 구청앞 사전검토 신청 완료)

   - 한일50, 신일117, 신구105, 빌라 2,625세대

 

03.  빌라는 제1종주거지역이고, 아파트는 제2종주거지역임

   - 빌라 자체만 재개발 추진하더라도 제2종으로 종상향은 승인해 줄 것임

 

04.  `21.7월 기준으로 주민들의 정비구역 지정 동의율이 79%에 달하며, 주거정비지수는 88점으로 요건 모두 충족됨

   - 80년대 중반에 국가 주도로 형성된 빌라촌으로 흔히 말하는 썩빌 수준에 준할 정도로 재개발이 필요한 건 분명함

 

05.  구청 앞 구역지정 검토 요청서 신청 완료 (21.4.14.자)

 

06.  위원장의 추진력에 주민들의 재개발 추진을 위한 동의율은 실로 엄청난 수준

   - 정확하지는 않으나 1년도 되지 않은 상태에서 79%의 동의율은 유래가 없는 수준임

 

07.  미아역에서 도보 10분 거리로 역세권이라고 할 수 있으며, 다소 오르막이 있으나 무난한 수준임

 

08.  공시지가/대지지분/위치/반지하 여부에 따라 시세가 다르겠지만, 일반적인 물건들의 시세는 크게 상승한 상태

   - (20년초) 1억원  ▶  (20년말) 1.9억원  ▶  (21.1월) 2.5억원  ▶  (21.3월이후) 3.5~4.0억원

   - 개인적으로 현실적인 감정평가가 1억원 또는 그 미만에서 형성될 것으로 추측하므로 현재 프리미엄은 3억원에 육박

   - 통상 구역지정 후 위와 같은 시세 형성이 일반적인데, 현금유동성이 엄청나고 각종 주택보유 규제가 심해지다 보니

     공시지가1억원 미만 취득세 혜택 등 아파트 갭투자로 이어지던 자금이 빌라로 몰려오면서 급등하는 모습

   - 구청에서 정비구역 지정이 완료되면 소폭 상승(5천만원~1억원)할 여지가 더 있어보임

   - 정비구역 지정 완료 후에는 재개발 사업 시간과의 싸움이 시작될 것

   - 현 시점에 대박난 투자자는 19년도말부터 20년도초에 1억원 선에서 물건을 구입해 2년정도 보유후 매도하는 투자자

     (2년만에 세금을 무시한 단순 양도차익 3억원 이상, 투자원금은 1억원 미만임 - 전세)

 

09.  번동148 구역과의 이해관계 충돌 가능성 있어 보임

  - 번동148 구역과 미아258은 오패산 정상자락에서 맞닿아 있으며, 미아역에서 출발하는 마을버스가 여기서 회차함

  - 기본적으로 미아258 재개발이 시작되면, 번동148 주민들은 미아역 직접 이용이 불가능해 질 것임

 

10.  번동148 구역은 오패산 정상에 위치해, 제2종으로 종상향 기대하기 어려울 것 같다는 추측

  - 공공재개발 신청한 배경이 이에 따른 것이 아닌지 싶다

  - 제1종으로 재개발 해야된다면 번동148은 1:1 재개발이 되어야 하므로 사업성이 없다.

 

11.  미아258 재개발시 미아역에서 이어지는 도로망이 어떻게 확충될 수 있을지 의문임

  - 2천세대가 넘는 아파트단지가 들어올 경우, 주변 거점도로에서 진입할 수 있는 충분히 큰 도로가 확충되어야 함

  - 미아역에서 바로 접근할 수 있는 도로망 확충은 불가능하므로, 삼양입구사거리에서 오패산로로 접근해야 할 것

    미아사거리역과 미아역 사이로 떨어지는 대로변에서 접근해야 하는 부분이 가장 큰 단점으로 꼽힘

  - 구청에서 추진하는 정비구역 지정 타당성 검토시, 이런 모습들이 담길 것으로 봄

 

12. 무엇보다 3천세대에 육박하는 예상 조합원 수와 대부분이 조합원 분양권을 받을 것으로 추측되는 가운데

     이 구역에 몇 세대를 집어넣을 수 있을 것인가? 사업성이 있을까? 이 부분은 정말 너무 큰 리스크임.

   - 초기에 진입하지 못했다면, 고수들의 영역이 될 것으로 봄. 적당한 시기에 치고 빠지는..